Verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw: nieuwe permanente regeling vanaf 1 juli 2025
De federale regering heeft beslist om het verlaagde btw-tarief van 6% opnieuw structureel toe te passen op afbraak- en heropbouwprojecten. Deze maatregel, onderdeel van het zogenoemde paasakkoord, betekent goed nieuws voor projectontwikkelaars én particulieren.
Sinds begin 2024 was het verlaagde tarief immers nog slechts beschikbaar voor een beperkte groep, zoals particuliere bouwheren van hun enige woning of projecten bestemd voor sociale of langdurige verhuur. De ongelijkheid tussen kopers en zelfbouwers wordt hiermee deels rechtgezet.
Einde overgangsregeling en introductie van nieuwe permanente regeling
Tot 30 juni 2025 blijft een overgangsregeling gelden voor projecten waarvan de aanvraag tot omgevingsvergunning vóór 1 juli 2023 werd ingediend. Vanaf 1 juli 2025 treedt echter een nieuwe, permanente regeling in werking voor verkopen na afbraak en heropbouw. In deze regeling kan opnieuw het gunstige tarief van 6% worden toegepast, mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan.
Voorwaarden voor toepassing van 6% btw
Het gaat om de volgende criteria:
1. Beperking van bewoonbare oppervlakte
De bewoonbare oppervlakte van de heropgebouwde woning mag maximaal 175 m² bedragen wanneer het gaat om een verkoop door een professionele partij. Uitzondering hierop zijn projecten in het kader van sociale verhuur: daarvoor geldt een plafond van 200 m².
Voor particuliere bouwheren (die dus niet kopen, maar zelf bouwen of laten bouwen), blijft het maximum op 200 m². Opvallend is dat enkel leefruimtes meetellen: badkamers, gangen, trappenhallen en garages worden buiten beschouwing gelaten. Om discussies te vermijden, is het aanbevolen de oppervlakteberekening te laten bevestigen door een architect of verkoper.
2. Enige, eigen woning
Particuliere kopers kunnen slechts gebruikmaken van het 6%-tarief als het gaat om hun enige en eigen woning. Zij moeten er zelf gedurende minstens vijf jaar wonen en mogen op het moment van aankoop geen eigenaar zijn van een andere woning.
Interessant is dat de nieuwe regeling vanaf juli 2025 geen onderscheid meer maakt op basis van de relatievorm van de kopers. De beoordeling gebeurt voortaan per persoon. Als bijvoorbeeld één partner eigenaar is van een andere woning en de andere niet, dan komt enkel het aandeel van de partner zonder eigendom in aanmerking voor het verlaagde tarief. In eerdere regelingen werden gehuwden of wettelijk samenwonenden als één geheel beoordeeld.
3. Geen tijdsbeperkingen meer
De nieuwe regeling laat meer flexibiliteit toe wat betreft de timing. In tegenstelling tot de overgangsregeling zijn er geen voorwaarden meer verbonden aan de aanvraagdatum van de vergunning of de start van de werken. Het moment waarop de btw opeisbaar wordt – doorgaans wanneer de factuur wordt uitgereikt – is bepalend voor het toepasselijke tarief.
Een belangrijk gevolg hiervan is dat ook lopende projecten, die nu nog onder het standaardtarief van 21% vallen, mogelijk in aanmerking komen voor 6% btw voor betalingen vanaf 1 juli 2025, op voorwaarde dat de bewoonbare oppervlakte binnen de gestelde grenzen blijft.
Praktische aandachtspunten
Formele vereisten
Om het verlaagd tarief te kunnen toepassen, moeten zowel koper als verkoper een aantal formulieren ondertekenen. Deze zijn op dit moment nog niet beschikbaar, maar moeten in elk geval ingevuld zijn vóór de btw opeisbaar wordt – doorgaans bij de voorlopige oplevering.
Daarnaast blijft de verplichting bestaan om een voorafgaande verklaring (formulier 111) in te dienen via MyMinfin. Enkel facturen die dateren van na de indiening van deze verklaring komen in aanmerking voor 6% btw.
Uitsluitingen
Niet alle werken vallen onder het verlaagde tarief. Werken zoals tuinaanleg, de plaatsing van omheiningen, zwembaden en sauna’s blijven uitgesloten. Bovendien moet vanaf juli 2025 ook op verwarmingssystemen die werken op fossiele brandstoffen – zoals gas, stookolie, steenkool, hout en pellets – het standaardtarief van 21% worden toegepast.