Aftrekbare kosten: Vennootschappen kunnen diverse aankoop- en onderhoudskosten fiscaal inbrengen, wat kan leiden tot een financieel voordeel.
Aftrekbare BTW: Indien het vastgoed beroepsmatig wordt gebruikt of verhuurd met BTW, is het mogelijk om de BTW op de aankoop van een nieuwbouw of de kosten van het pand af te trekken.
Financieringsmogelijkheden: Het aankopen van vastgoed via een vennootschap kan aantrekkelijk zijn, omdat de middelen vaak al binnen de vennootschap beschikbaar zijn of omdat de vennootschap eenvoudiger de terugbetaling van een banklening kan realiseren.
Schenking en erfenis: Bij het schenken van vastgoed in de vorm van vennootschapsaandelen betaalt men een vaste schenkbelasting van 3%, ongeacht de waarde, wat voordeliger is dan de progressieve tarieven voor privé aangeschaft vastgoed.
Meerwaardebelasting: Bij verkoop van vastgoed via een vennootschap is er 25% vennootschapsbelasting verschuldigd op de meerwaarde. In tegenstelling tot privéverkoop, waar geen belasting van toepassing is, tenzij het vastgoed binnen vijf jaar wordt verkocht of als beroepskost werd afgetrokken.
Moeilijker te verkopen: Vastgoed binnen een vennootschap wordt vaak verkocht door de aandelen van de vennootschap te verhandelen, wat potentiële kopers kan afschrikken.
Waarde van de vennootschap: Vastgoed in de werkvennootschap verhoogt de totale waarde van de vennootschap, waardoor de verkoop van aandelen complexer kan worden. Het vastgoed kan echter als dividend aan de aandeelhouders worden uitgekeerd.
Hogere belasting op huurinkomsten: Verhuur via een vennootschap wordt belast op het werkelijke huurinkomen, terwijl privéverhuur belast wordt op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, wat vaak voordeliger is.
Meerwaardebelasting bij verkoop: In tegenstelling tot vennootschappen, hoeven particulieren geen belasting te betalen op de verkoop van een woning die ze langer dan vijf jaar in bezit hebben.
Makkelijker te verkopen: Vastgoed dat privé is aangekocht, is eenvoudiger te verkopen omdat het pand zelf wordt verkocht, zonder de complexiteit van aandelenverkoop zoals bij een vennootschap.
Belastingvoordelen bij verhuur: Wanneer je vastgoed verhuurt aan privépersonen die de huur niet als beroepskost aftrekken, wordt je niet belast op het werkelijke huurinkomen, maar op het geïndexeerde kadastraal inkomen x 1,4. Dit is fiscaal vaak voordeliger.
Lagere registratierechten: Standaard betaal je in Vlaanderen 12% registratierechten, maar sinds 1 januari 2022 geldt voor particulieren slechts 3% bij aankoop van de enige en eigen woning, mits je binnen drie jaar zelf in het pand gaat wonen. Bij energiezuinige renovaties daalt dit tarief zelfs naar 1%.
Geen aftrekbare kosten: Bij een privé-aankoop kunnen aankoop- en onderhoudskosten niet fiscaal worden afgetrokken.
Geen aftrek van BTW: De BTW op de aankoop of kosten van het vastgoed is niet aftrekbaar bij privé-aankoop.
Moeilijker te financieren: Om privé voldoende middelen te genereren, moet je rekening houden met sociale bijdragen en belastingen, waardoor er minder overblijft om de financiering af te lossen.
Hogere belastingen bij professioneel verhuren: Wanneer het vastgoed wordt verhuurd voor beroepsmatig gebruik, word je belast op de werkelijke huurinkomsten, verminderd met een forfaitaire kostenaftrek. De personenbelasting kan oplopen tot 50%, vermeerderd met gemeentebelasting.
Een alternatieve aanpak is het splitsen van eigendomsrechten. Hierbij koop je als particulier de blote eigendom en verwerft de vennootschap het vruchtgebruik. Dit kan fiscale voordelen bieden en maakt het mogelijk om het vastgoed na afloop van het vruchtgebruik belastingvrij te verkopen.
Een andere interessante optie is het privé aankopen van de grond en het verlenen van een recht van opstal aan de vennootschap, zodat deze een gebouw kan oprichten op de grond.
De fiscus bekijkt deze strategieën vaak kritisch, omdat ze meer aftrekposten en minder belastbare inkomsten opleveren. Het is daarom essentieel om bij de toepassing van deze constructies de regels nauwgezet te volgen.
De beslissing om vastgoed privé of via een vennootschap aan te kopen, hangt grotendeels af van je persoonlijke financiële situatie en je toekomstplannen. Het is verstandig om samen met je dossierbeheerder te overleggen, zodat je een goed onderbouwde keuze kunt maken die aansluit bij jouw omstandigheden. Elk scenario brengt immers specifieke fiscale en juridische gevolgen met zich mee die zorgvuldig in kaart moeten worden gebracht.
Bron: liberoo