Vastgoed in de vennootschap: troef of risico voor jouw klanten?

Voor veel ondernemers lijkt de redenering eenvoudig: de vennootschap beschikt vaak over meer liquide middelen dan de privérekening, dus waarom dat kapitaal niet inzetten voor vastgoed? Toch is de fiscale en juridische impact van zo’n keuze zelden zo eenvoudig als ze lijkt.

Fiscale aftrekken: alleen bij beroepsmatig gebruik

Een vennootschap kan tal van kosten rond vastgoed fiscaal in mindering brengen: registratiebelasting, btw, notariskosten, intresten, makelaarslonen en onderhoud. Ook afschrijvingen (doorgaans 3% per jaar, exclusief grond) zijn toegestaan. Maar de aftrekbaarheid staat of valt met het beroepsmatig karakter. Zodra het gaat om privégebruik – zonder terbeschikkingstelling als voordeel van alle aard – is de fiscus onverbiddelijk: geen aftrek.

Privégebruik: fiscale druk én minder bescherming

Wanneer een pand van de vennootschap privé wordt benut, vertaalt dat zich in een zwaardere belastingdruk in de personenbelasting en hogere sociale bijdragen. Bovendien verliezen ondernemers een belangrijke waarborg: een privéwoning kan via een notariële verklaring onbeslagbaar worden verklaard tegenover beroepsschulden, maar dat vangnet bestaat niet voor vastgoed op vennootschapsnaam.

Meerwaarden: fiscale adder onder het gras

Het grote verschil met een privéaankoop zit in de belasting bij verkoop. Binnen de vennootschap wordt de meerwaarde belast aan het tarief van de vennootschapsbelasting (25%), en wie de winst vervolgens naar privé haalt, betaalt daarbovenop doorgaans nog eens 30% roerende voorheffing.

Belangrijk detail: de meerwaarde wordt berekend op de boekwaarde na afschrijvingen, niet op de historische aankoopprijs. Dat kan de belastbare basis aanzienlijk vergroten. In privé daarentegen geldt meestal geen meerwaardebelasting op vastgoed dat langer dan vijf jaar wordt aangehouden (acht jaar voor bouwgrond).

Verhuur: fiscaal zeer contextgebonden

Verhuur via de vennootschap kan interessant zijn wanneer de huurder het pand professioneel gebruikt. Gaat het echter om privéverhuur aan particulieren, dan blijkt privébezit vaak voordeliger. De belasting gebeurt daar immers niet op de reële huurinkomsten, maar op het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40%.

Vermogensoverdracht: vennootschap compliceert

Vastgoed via de vennootschap overdragen aan de volgende generatie verloopt doorgaans via schenking van aandelen. Maar daarbij erft men automatisch ook de latente meerwaarden, wat fiscale risico’s inhoudt. Een verkoop van de vennootschap kan een alternatief zijn, al dreigen de nieuwe regels vanaf 2026 de rekening aanzienlijk te verzwaren.

Het belang van maatwerk

Voor ondernemers die vastgoed puur privé wensen te gebruiken, is een aankoop buiten de vennootschap meestal de meest rationele keuze. Bij gemengde formules – privé aankopen en vervolgens verhuren aan de eigen vennootschap – liggen er wel mogelijkheden, maar de grenzen zijn scherp afgelijnd door de fiscus.

De essentie blijft: vastgoed in de vennootschap kan fiscaal interessant zijn, maar enkel in de juiste context.